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开发商赠送面积手法揭秘，赠送面积陷阱有哪些?
购房指南 2023-05-17 09:35:48 来源：好房网
邱先生最近遇到了一些麻烦事，原本开发商卖房时给的赠送面积，却不料竟然是违建。遇到类似情况的人不在少数，很多人买房时都会被开发商“赠送面积”，为了避免以后出现问题，建议了解以下法律知识。
一、开发商赠送面积手法揭秘
1、偷面积
所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。偷面积实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子，减少了建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。
2、违建面积
部分开发商所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”)，使得房屋实际使用面积增大。
3、侵权面积
开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等，根据《民法典》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。
二、赠送面积陷阱有哪些
1、有些赠送的面积并非是真正免费
有不少购房者一听是“赠送面积”就会自然而然的认为是免费赠送的，但其实真相并不是如此的。而这其中还涉及了面积大小的问题。比如阳台，如果是全封闭的，那就需全部计算面积;如果是半封闭，那就算一半的面积。而且，一旦阳台面积超过了建筑面积百分之十，那么超过部分就需要按照正投影面积计算。
2、赠送面积是不计入产权面积的
需要提醒大家的是，赠送面积并不等同于正常购买的面积，赠送面积是不能计入产权面积的。因此赠送面积是不能用于抵押的，而在拆迁时也不会得到弥补，最重要的一点就是，大部分的开发商都是不会将赠送面积写入合同内的，那么在这种情况下，就会很容易引起纠纷了。因此，建议购房者最好将赠送内容写入补充协议中。
3、赠送空间可再改造
有不少售楼员在推销房子时，为了渲染赠送面积的实用性，告诉购房者可在赠送面积上再改造。但缺乏法律常识的购房者往往头脑一热忽略了违规违建的可能性后果。如曾有业主在“赠送面积”上修建阳光房，却被城管部门强制拆除，原因是业主对家中的露台、阳台部位的改造属于“违规”。
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